Отложенная покупка квартиры, замедление роста цен на вторичку и сворачивание льготной ипотеки

"Никогда не делает ошибок только тот, кто не пробует ничего нового." Альберт Эйнштейн

"На лишние деньги можно купить только лишнее. А из того, что необходимо душе, ничто за деньги не покупается.   Генри Торо"


1. В Школе Капитализма я разбираю популярный вопрос — стоит ли покупать квартиру, если полная сумма уже на руках, или лучше положить деньги в банк под проценты, а квартиру купить позже. Цитирую из поста (ссылка):
 

…Вторая проблема заключается в том, что вот эта последовательность — акции взлетели в цене, а квартиры ещё нет — всего лишь один из возможных сценариев, пусть и кажущийся из июня 2024 года самым логичным. Однако возможен и сценарий, когда акции резко падают в цене, а квадратные метры — не падают. Газпром, к примеру, хлопнулся в кризис 2008 с 360 до 115 рублей за акцию, тогда как квартиры, если считать в рублях, подешевели на считанные проценты (ссылка).

Если у инвестора много денег в акциях, и его семейные обстоятельства позволяют жить на съёмных квартирах, этими рисками можно пренебречь. Допустим, у инвестора лежат в портфеле дивидендные акции на 50 млн рублей, которые в самый плохой год будут приносить ему 2 млн рублей чистыми, уже после выплаты НДФЛ. Так как аренда обсуждаемой квартиры стоит, напомню, 420 тысяч в год, концы с концами сходятся: уж на аренду-то всяко хватит, если только к власти не придут коммунисты, или если не начнётся ядерная война.

Однако если денег у инвестора накоплено впритык на квартиру — а в предлагаемом сценарии это так — риски становятся уже большими…

2. В мае цены на вторичное жильё в России в городах-миллионниках в среднем выросли лишь на 0,2%, а в Москве, по данным ЦИАН, даже немного упали (ссылка).
 
Некоторые категории вторичного жилья, а именно хрущёвки и брежневки, устойчиво дешевеют уже несколько лет (ссылка)

Цена на московские квартиры, построенные в 60-90-х годах, стали падать. О такой тенденции агентству РИА Новости сообщил старший партнер риелторской компании Vysotsky Estate Сергей Смирнов.

По его подсчетам, расценки на такое жилье вернулись на уровень осени 2021 года. Пик подорожания пришелся на март 2022 года, после чего стоимость объектов в этом сегменте постепенно снижалась.

Продавцы вторички вынуждены предлагать клиентам более щедрые скидки (ссылка):

Разница между средней стоимостью квартир, заявленной в объявлении, и средней ценой реальных сделок на российском вторичном рынке жилья в апреле и мае 2024 года достигла рекордных 11 процентов. К таким выводам пришли аналитики «Жилфонда», сообщает «Газета.Ru».

Традиционно разница составляет 7-8 процентов, заявили аналитики.

Но даже скидки слабо привлекают покупателей, так как цены всё равно слишком высоки. На этом фоне вырос интерес россиян к с сельской ипотеке на строительство частных домов: в апреле было выдано на треть больше соответствующих кредитов по сравнению с мартом (ссылка).

3. Главная причина замедления роста цен на вторичку — льготная ипотека на новостройки. Массовые госпрограммы льготной ипотеки завершаются уже через несколько дней, 1 июля (ссылка), поэтому народ торопится заскочить в последний вагон. На этом фоне вторичку покупатели обходят вниманием.

Льготная ипотека выгодна застройщикам и банкам, выгодна отдельным категориям населения (тем же айтишникам и жителям Дальнего Востока), удобна государству как инструмент привлечения в страну и в конкретные регионы квалифицированной рабочей силы. Однако льготы привели к чувствительному росту цен на жильё для остального населения, а также к существенному разрыву в стоимости недвижимости на первичном и вторичном рынках.

В мае льготная ипотека составила 75% всех выдач ипотечных кредитов, что является рекордным показателем (ссылка). Однако это явный перебор, ведь если так пойдёт дальше, и рост цен продолжится, то без государственных льгот купить новое жильё в России станет тяжело. Ситуация будет в чём-то напоминать СССР с его государственным распределением жилья.

В Сбербанке и других банках в июне приостановили выдачу льготной ипотеки айти-специалистам, деньги на эту программу заканчиваются, в правительстве обсуждают её закрытие (ссылка 1, ссылка 2).

Ставку по «дальневосточной ипотеке», которую можно взять от 2%, в апреле в правительстве посчитали слишком уж шикарной и захотели поднять до 8% (ссылка 1, ссылка 2). Впрочем, за два месяца территориальную льготу не только не отменили, но и распространили на воссоединённые территории России и Белгородскую область (ссылка).



"Не нужно додумывать слишком много. Так вы создаете проблемы, которых изначально не было. Фридрих Ницше"

"Я не жертва обстоятельств, я - результат моих решений." Стивен Кови

Related posts